Vigilancia y seguridad en comunidades de propietarios

Una de las consultas más demandadas por las comunidades de propietarios es la relacionada con la instalación de cámaras de seguridad o videovigilancia. ¿Se pueden colocar cámaras en las zonas comunes de un edificio? La respuesta es sí, pero es necesario contar con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de la cuota de participación, según lo recogido por la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, si la instalación supone un complemento al servicio personal existente como los vigilantes de seguridad, será suficiente la mayoría simple.

La comunidad debe de tener en cuenta el criterio facilitado por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD). Para ello, hay que cumplir tres requisitos:

  • Que las cámaras sean útiles al fin deseado (para evitar vandalismo, robos…)
  • Que la metodología usada para lograr el fin deseado sea la más moderada o la
    menos invasiva.
  • Que la medida de instalación de una cámara aporte más beneficios que
    inconvenientes a la comunidad.

Una vez que la comunidad de propietarios esté segura de cumplir con estos criterios deberá dar de alta el fichero ante la AEPD. Asimismo, hay una serie de apreciaciones de las que los vecinos tienen que ser conscientes:

  • Definir bien las zonas de vigilancia en las que se colocarán los carteles
    correspondientes de la existencia de las mismas.
  • El grabador de imágenes debe de estar en un lugar protegido.
  • Las grabaciones deben realizarse en modo local y no por vía Internet.
  • El acceso a la grabación tendrá que tener siempre una contraseña.
  • Solo la persona autorizada y designada por la comunidad de propietarios
    accederá a la visualización y recuperación de las imágenes.
  • Los datos de las grabaciones podrán ser guardadas por la comunidad
    durante el plazo de un mes. Una vez finalizado las imágenes tendrán que
    borrarse.

Llegados a este punto, ¿qué tipo de compañías pueden asistir a las comunidades para colocar las cámaras? Siempre se debe contar con una empresa de seguridad homologada por el Ministerio del Interior. No son válidas las empresas homologadas por otras instituciones. También se cumplirá con el Reglamento de Seguridad Privada, encontrándose cada instalación registrada en la Jefatura de Instalación Privada.

Si tiene cualquier duda contacte con su Administrador de Fincas Colegiado.

Es un mensaje del Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

Mi vecino también será moroso

(Artículo publicado en  elpais.com el 12 de junio de 2014)

En las comunidades de vecinos la tensión se cuece, unas veces a fuego lento y otras a todo gas. La intensidad depende de la cantidad de vecinos que haya dejado de pagar las cuotas. En España, cuatro de cada diez propietarios no pueden asumir derramas. Muy por delante está Canarias, donde son el 64%, y Andalucía, con el 55%. En Madrid rozan el 38%.

“Entre el 25% y el 50% de las comunidades tienen morosos importantes, aunque el problema es más serio en las pequeñas, las de menos de 25 propietarios.

Antes de la crisis era normal tener dos o tres vecinos que se retrasaban varios meses y solían pagar antes de la junta general para no aparecer en la lista de morosos. Ahora, las apariencias no importan y algunos acumulan deudas superiores a 1.000 euros.

Algo cambia en una finca cuando un propietario se convierte en moroso, por los motivos que sean. Algunos propietarios dejan de cumplir simplemente porque su vecino tampoco paga. Se crea un efecto de contagio.

Otros, porque consideran que “el dinero está mejor en su bolsillo que en la cuenta de la comunidad”. Es lo que dice un moroso que debe 1.600 euros desde 2012 en una finca de siete propietarios.

También hay matrimonios en proceso de separación que reciben de sus letrados el consejo de no pagar hasta que se decida quién se va a adjudicar la vivienda. Y herederos múltiples que no se ponen de acuerdo en asumir la propiedad del difunto o proceder a su venta o alquiler. Mientras tanto, dejan de abonar las cuotas. Y lo mismo hacen algunos caseros que no están cobrando la renta de su inquilino.

Estos morosos se hacen protagonistas de las miradas y murmullos del resto de los vecinos, de los que cumplen. Y en las juntas son el primer punto del día, con su nombre, apellido, piso y deuda total.

La tirantez crece cuando pasa el tiempo y las cantidades en pagos pendientes no se recuperan.

Y con motivo. “Lo grave es que ahora hay que pedir aportaciones extraordinarias de los comuneros para cubrir la parte que no pagan los morosos, lo que es muy difícil de entender para la mayoría de los propietarios”.

Apenas un 30% de la deuda total se abona en fase extrajudicial o amistosa. “Los administradores de fincas intentamos, en un primer momento, evitar esos litigios, especialmente cuando nos consta que el deudor está atravesando una situación económica desesperada, en cuyo caso, y si no hay otra salida, proponemos fórmulas de pago flexibles”.

En cambio, cuando el propietario no da señales de vida o no paga porque no quiere se recurre al proceso judicial. De las deudas que se reclaman judicialmente, aproximadamente un 80% se cobran, señala Ángel Hernández, miembro de la Comisión de Legislación y Mediación del CGCAFE. De hecho, si el deudor tiene liquidez, suele atender el requerimiento de pago para no dar lugar a gastos de liquidación.

El pasado mes de mayo, la comunidad de propietarios situada en la avenida del Cerro del Águila, número 2, en el municipio madrileño de San Sebastián de los Reyes, cobró por fin la deuda de 2.758,65 euros que un vecino moroso acumulaba desde marzo de 2012 (eran 2.347,42 euros más gastos de abogado, procurador, burofax y nota simple). Han pasado más de dos años.

Hay comunidades con deudas de miles de euros que llevan años peleando por recuperar su dinero. Es el caso de la finca situada en el barrio de Moratalaz (Madrid), donde seis propietarios deben 13.376 euros. La deuda sigue engordando. Tienen el problema añadido de estar instalando el ascensor y haber subido las cuotas vecinales para costearlo.

Aunque en teoría la reclamación de estas deudas es sencilla, en la práctica hay bastantes trabas que dilatan los procesos y evitan que los vecinos perjudicados recuperen el dinero. “Nos encontramos con serios problemas cuando ese deudor no tiene liquidez y sus bienes se encuentran hipotecados o embargados por otras deudas. En estos casos, los acreedores (bancos, empresas…) suelen retrasar la adjudicación e inscripción del inmueble en el Registro para no tener que pagar las cuotas comunitarias. Y cuando lo registran no se puede reclamar más allá del año en curso y los tres anteriores. Si, además, tenemos la mala suerte de que el deudor ha sido declarado en concurso de acreedores, el problema se agrava exponencialmente”.

A la hora de cobrar es habitual que los bienes embargados solo cubran el pago de las deudas de otros acreedores (bancos, Estado…) y nunca lleguen a las comunidades de propietarios.

Llevar a juicio a una entidad bancaria que no se hace cargo de las cuotas comunitarias no es difícil, aunque suele poner más trabas a la hora de pagar. “Muchos de los bancos que se adjudican fincas embargadas demoran hasta límites insospechados la asunción de la deuda con excusas y subterfugios legales”. Los impagos de las entidades financieros en 2013 alcanzaron los 341,62 millones de euros, un 33% más que el año anterior

No obstante, es importante recordar que al nuevo propietario —sea banco o particular— solo se le puede repercutir la deuda correspondiente al plazo de afección (año actual y tres anteriores).

Antes de la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, efectuada por la Ley 8/2013, cuando se vendía una vivienda, el nuevo propietario solo respondía de las deudas generadas en el año de la transmisión y en el anterior.